Capítulo 3 de Gestão de Projetos de Construção: Um Guia Prático em 10 Passos.
Existem dois tipos de gestores de projeto de construção. O primeiro tipo mergulha num projeto assumindo que tudo está em ordem, apenas para enfrentar obstáculos caros mais tarde. O segundo tipo—o mais inteligente—realiza uma revisão de projeto pré-construção que detecta erros antes que se transformem em problemas dispendiosos.
Se quer manter o controlo do seu projeto (e do seu orçamento), rever tudo antes do início da construção é inegociável.
Este capítulo não é apenas mais um guia teórico. É um processo repetível que pode usar antes de cada projeto para eliminar surpresas e garantir uma execução suave.
O que está em jogo?
A maioria dos atrasos nos projetos, derrapagens orçamentais e disputas contratuais podem ser atribuídos a uma única coisa: planeamento pré-construção incompleto.
Eis o que acontece quando não faz uma revisão de projeto pré-construção completa:
- Conflitos de design passam despercebidos até que os subempreiteiros comecem a apontar dedos.
- As estimativas orçamentais revelam-se números fantasiosos quando os custos reais chegam.
- As condições do local são ignoradas, levando a ajustes caros a meio do projeto.
- Licenças e aprovações são atrasadas porque alguém assumiu que já estavam em vigor.
Parece familiar? Se sim, esta lista de verificação mudará a forma como gere projetos.
Como Rever um Projeto de Construção Antes de Começar
Uma revisão de projeto pré-construção tem um objetivo simples: identificar e corrigir problemas antes que lhe custem tempo e dinheiro.
Existem cinco áreas principais que precisa cobrir:
1. Planos e Especificações: Leia Tudo Como um Cético
Os seus documentos de design supostamente são um roteiro perfeito para a construção. Raramente o são.
Olhe para os seus desenhos e especificações com um olhar crítico. Pergunte a si mesmo:
- Os planos estruturais, MEP e arquitetónicos estão alinhados, ou algo colidirá no local?
- As escolhas de materiais são rentáveis, ou o designer jogou pelo seguro em excesso?
- Projetos passados semelhantes revelaram erros de design recorrentes?
Se estiver a gerir múltiplos projetos, mantenha uma base de dados de problemas de projeto. Começará a notar padrões—muitos erros repetem-se em projetos da mesma equipa de design.
O que fazer agora: Reúna a sua equipa, passe pelos planos e marque tudo o que parecer errado. Se encontrar um problema, provavelmente há mais.
2. Condições do Local: Não Assuma Nada
Uma má avaliação do local pode descarrilar todo o seu projeto. Quanto mais cedo detetar problemas, mais barato será corrigi-los.
Verifique o seguinte:
- Os materiais e equipamentos podem ser entregues facilmente? Ou precisará de estradas temporárias?
- O solo é estável, ou são necessários reforços inesperados?
- Onde estão os pontos de ligação de utilidades mais próximos? Estão sequer disponíveis?
Economizar na análise do local leva a soluções caras. Não quer ser o gestor de projeto a correr para resolver um problema que poderia ter sido detetado semanas atrás.
O que fazer agora: Caminhe pelo local com os seus engenheiros e equipa de logística. Tome notas. Não assuma nada.
3. Verificação da Realidade do Orçamento: O Momento da Verdade
Todo orçamento de projeto parece bom no papel—até que a realidade entra em cena.
Uma revisão de projeto pré-construção inteligente envolve mais do que olhar para folhas de cálculo. Precisa verificar:
- As cotações dos fornecedores estão fixas, ou são apenas estimativas?
- Os custos ocultos (licenças, logística, inflação) foram considerados?
- As contingências são realistas, ou está a apostar num cenário otimista?
Muitos gestores de projeto apenas acompanham os custos após o início da construção—um erro clássico. Um orçamento não é algo a que se reage. É algo que se controla desde o primeiro dia.
O que fazer agora: Obtenha cotações atualizadas. Identifique pontos críticos de custo. Se algo parecer demasiado otimista, provavelmente é.
4. Prontidão do Contrato: Sem Pontas Soltas
A fase de pré-construção é a sua última oportunidade para corrigir lacunas nos contratos antes que se tornem disputas.
- Todos os acordos com subempreiteiros estão assinados, com escopos de trabalho claros?
- Tem cláusulas adequadas para ajustes de custo e condições imprevistas do local?
- O seu cronograma de pagamentos está alinhado com os marcos do projeto?
Um contrato mal estruturado pode arruinar o seu fluxo de caixa. Quanto mais detalhados forem os seus acordos, menos dores de cabeça terá mais tarde.
O que fazer agora: Faça uma sessão de revisão legal e financeira. Esclareça todas as áreas cinzentas contratuais agora, não depois.
5. Avaliação de Risco: Planeie para o que Vai Correr Mal
Algo vai correr mal durante a construção. A questão é se o verá a chegar.
Antes de começar, identifique riscos em:
- Conformidade de segurança (OSHA, regulamentos locais)
- Atrasos meteorológicos (riscos sazonais, armazenamento de materiais)
- Disponibilidade de subempreiteiros (as equipas chave já estão sobrecarregadas?)
Uma forte revisão de projeto pré-construção não apenas lista riscos—cria planos de contingência.
O que fazer agora: Desenvolva estratégias de mitigação para os maiores riscos. Atribua responsabilidades para cada um.
Sua Lista de Verificação Pré-construção (Imprima Isto)
| No | Descrição | Detalhes |
| 1 | Localização do Projeto | Naboo |
| 2 | Orientação do Plano do Local | TP2, V (escritório), e VI (armazém) uso, carga de incêndio no armazém até 600 MJ |
| 3 | Tamanho e Limites do Lote | 18,113 m2, dos quais a área de implantação do edifício é de 6,405.1 m2, a área de implantação do pavilhão PVC é de 478.3 m2, e a área de estradas e pátios é de 8,030.9 m2 |
| 3.1 | Uso Pretendido | 12201 Edifício de escritórios, 12519 Outro edifício industrial |
| 4 | Localização dos Pontos de Ligação | Água – borda da estrada Foxbase – ainda não construído, Esgoto – borda da estrada Foxbase – ainda não construído, Pré-drenagem de águas pluviais inclui dois lagos projetados com volumes de 102 + 214 m3 |
| 5 | Acesso ao Local | Da rua Wolf via rua Foxbase |
| 6 | Geologia – Camadas de Solo e Nível do Lençol Freático | Solo arenoso, nível do lençol freático aprox. 40.50 |
| 7 | Pavimentos Planeados | Principalmente pavimento asfáltico, algumas áreas com ladrilhos de rua e relva |
| 8 | Fases do Projeto | Projeto principal |
| 9 | Plano Arquitetónico, Seção do Edifício e Altura | Altura do telhado +12.000 |
| 10 | Nível 0 do Edifício | 0 = 43.50 |
| 11 | Soluções de Fundação e Piso | Fundação rasa, pilares + faixa, piso no solo |
| 12 | Solução de Fachada do Edifício | Armazém: painéis SW, Escritório: SW + fibrocimento + cassete metálica |
| 13 | Classe de Resistência ao Fogo e Tipo de Uso | Janelas de PVC no armazém, alumínio no escritório |
| 14 | Rotas de Evacuação | 45 pessoas |
| 15 | Cercas e Estruturas de Telhado | Postes de concreto armado e treliças metálicas, telhado SBS |
| 16 | Tipos de Aberturas | Janelas de PVC no armazém, alumínio no escritório |
| 17 | Classes Ambientais Requeridas | Externo C3 |
| Áreas do Edifício | ||
| 18.1 | Área Líquida | 7475.5 m2 |
| 18.2 | Área Aquecida | 7475.2 m2 |
| 18.3 | Área do Telhado | 3207 m2 |
| Sistemas Técnicos | ||
| 19 | Tipo e Fonte de Aquecimento do Edifício | 3 bombas de calor ar-água (3 x 16kW) + caldeira a gás 96 kW |
| 20 | Carga de Aquecimento Requerida do Edifício | 43kW + água quente |
| 21 | Solução de Ventilação do Edifício | 1 unidade + 3 ventiladores de telhado + 1 ventilador à prova de explosão + 24 ventiladores de teto |
| 22 | Localizações das Canalizações | Aquecimento do solo em toda a propriedade, outras canalizações no lado sul do edifício |
| 23 | Equipamento de Purificação e Estações de Bombeamento | Separador de óleo E15/LM |
| 24 | Sistema de Supressão de Incêndio Externo e Interno | Externo: hidrantes existentes, Interno: mangueiras semi-rígidas D33 mm – sistema seco |
| 25 | Sistema de Remoção de Fumo e Nível de Ativação | Exaustores de fumo naturais e janelas |
| 26 | Requisito de Arrefecimento do Edifício | 38 kW – 29 ventiladores de bobina |
| 27 | Localizações do Equipamento Técnico | Sala de caldeiras 2º andar, câmaras de ventilação 2º andar |
| 28 | Localização do Quadro de Distribuição Principal e Tamanho do Fusível Principal | 3×160 A, quadro de distribuição localizado no limite sul do lote |
| 29 | Solução de Iluminação | Iluminação exterior na fachada e iluminação do estacionamento em postes |
| 30 | Sistemas de Corrente Fraca | – |
| 31 | Sistemas Especiais Requeridos | Sistemas de água de irrigação e tanques |
| 32 | Alarme de Incêndio e Segurança | |
| 33 | Automação do Edifício | Alarme de incêndio + remoção de fumo |
| 34 | Sistema de Automação do Edifício | Solução completa de automação do edifício |
| Design Interno | ||
| 35 | Acabamentos de Teto, Parede e Piso | Pisos de ladrilho de carpete, PVC em salas técnicas, ladrilho em áreas molhadas, parquet industrial em corredores, teto suspenso modular em escritórios, teto estrutural em corredores, algumas áreas com gesso, madeira e tetos metálicos |
| 36 | Alturas de Teto | Escritórios do 1º andar 2.7 m, escritórios do 2º andar 3 m |
| 37 | Tipos de Equipamento Sanitário | De acordo com as especificações de design de interiores |
Por que Este Processo Funciona
Uma revisão de projeto pré-construção não é apenas papelada. É a diferença entre um local de trabalho bem gerido e uma crise à espera de acontecer.
Gestores de projeto que seguem este processo:
- Detetam erros caros antes que impactem o cronograma
- Mantêm os orçamentos sob controlo ao identificar custos ocultos cedo
- Reduzem o stress ao eliminar surpresas de última hora
Mais importante, constroem uma reputação de entregar projetos de forma eficiente e lucrativa.
Faça Disto um Hábito
Os projetos de construção são complexos. Não pode dar-se ao luxo de adivinhar se tudo está pronto antes de começar o trabalho. Um processo estruturado de pré-construção coloca-o no controlo.
Guarde esta lista de verificação. Use-a antes de cada projeto. Ajuste-a com base no que aprender. Quanto mais disciplinado for o seu processo de revisão, mais suaves serão os seus projetos.
Se quiser automatizar o acompanhamento do orçamento e evitar surpresas financeiras, ferramentas como o Planyard ajudam a gerir custos em tempo real—eliminando as suposições.
Próximo: Como manter um projeto no caminho certo uma vez que a construção comece.
Explore o Próximo Capítulo: Gestão de Contratos
Dominou a Revisão de Projeto Pré-construção. Em seguida, mergulhe em Gestão de contratos para aprender sobre como escolher os contratos certos e negociar termos que protejam o seu projeto.
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