Capítulo 3 de Gestión de Proyectos de Construcción: Una Guía Práctica de 10 Pasos.
Existen dos tipos de jefes de proyecto de construcción. El primer tipo se lanza a un proyecto asumiendo que todo está en orden, solo para encontrarse con obstáculos costosos más tarde. El segundo tipo, el más inteligente, realiza una revisión del proyecto de preconstrucción que detecta errores antes de que se conviertan en problemas costosos.
Si quieres mantener el control de tu proyecto (y de tu presupuesto), revisar todo antes de que comience la construcción es innegociable.
Este capítulo no es solo otra guía teórica. Es un proceso repetible que puedes usar antes de cada proyecto para eliminar sorpresas y asegurar una ejecución fluida.
¿Qué está en juego?
La mayoría de los retrasos en los proyectos, sobrecostos y disputas contractuales se pueden rastrear a una sola cosa: planificación de preconstrucción incompleta.
Esto es lo que sucede cuando no haces una revisión exhaustiva del proyecto de preconstrucción:
- Los conflictos de diseño pasan desapercibidos hasta que los subcontratistas comienzan a señalar con el dedo.
- Las estimaciones de presupuesto resultan ser números fantasiosos cuando llegan los costos reales.
- Las condiciones del sitio se ignoran, lo que lleva a ajustes costosos a mitad del proyecto.
- Los permisos y aprobaciones se retrasan porque alguien asumió que ya estaban en su lugar.
¿Te suena familiar? Si es así, esta lista de verificación cambiará la forma en que gestionas los proyectos.
Cómo Revisar un Proyecto de Construcción Antes de Comenzar
Una revisión del proyecto de preconstrucción tiene un objetivo simple: identificar y solucionar problemas antes de que te cuesten tiempo y dinero.
Hay cinco áreas clave que necesitas cubrir:
1. Planos y Especificaciones: Lee Todo Como un Escéptico
Se supone que tus documentos de diseño son un mapa perfecto para la construcción. Rara vez lo son.
Observa tus dibujos y especificaciones con ojo crítico. Pregúntate:
- ¿Los planos estructurales, MEP y arquitectónicos están alineados, o algo colisionará en el sitio?
- ¿Las elecciones de materiales son rentables, o el diseñador jugó demasiado seguro?
- ¿Proyectos similares anteriores han revelado errores de diseño recurrentes?
Si estás gestionando múltiples proyectos, mantén una base de datos de problemas del proyecto. Comenzarás a notar patrones: muchos errores se repiten en proyectos del mismo equipo de diseño.
Qué hacer ahora: Reúne a tu equipo, revisa los planos y señala cualquier cosa que parezca incorrecta. Si encuentras un problema, probablemente haya más.
2. Condiciones del Sitio: No Asumas Nada
Una mala evaluación del sitio puede descarrilar todo tu proyecto. Cuanto antes detectes problemas, más barato será solucionarlos.
Verifica lo siguiente:
- ¿Se pueden entregar materiales y equipos fácilmente? ¿O necesitarás caminos temporales?
- ¿El suelo es estable o se necesitan refuerzos inesperados del suelo?
- ¿Dónde están los puntos de conexión de servicios más cercanos? ¿Están siquiera disponibles?
Escatimar en el análisis del sitio lleva a soluciones costosas. No querrás ser el jefe de proyecto que se apresura a solucionar un problema que podría haberse detectado semanas antes.
Qué hacer ahora: Recorre el sitio con tus ingenieros y equipo de logística. Toma notas. No asumas nada.
3. Verificación de la Realidad del Presupuesto: El Momento de la Verdad
Cada presupuesto de proyecto se ve bien en papel, hasta que la realidad entra en juego.
Una revisión inteligente del proyecto de preconstrucción implica más que echar un vistazo a las hojas de cálculo. Necesitas verificar:
- ¿Las cotizaciones de los proveedores están aseguradas o son solo estimaciones?
- ¿Se han considerado los costos ocultos (permisos, logística, inflación)?
- ¿Las contingencias son realistas o estás apostando por un escenario ideal?
Muchos jefes de proyecto solo rastrean los costos después de que comienza la construcción, un error clásico. Un presupuesto no es algo a lo que reaccionas. Es algo que controlas desde el primer día.
Qué hacer ahora: Obtén cotizaciones actualizadas. Identifica los puntos críticos de costo. Si algo parece demasiado optimista, probablemente lo sea.
4. Preparación del Contrato: Sin Cabos Sueltos
La fase de preconstrucción es tu última oportunidad para solucionar vacíos en los contratos antes de que se conviertan en disputas.
- ¿Están todos los acuerdos con subcontratistas firmados, con alcances de trabajo claros?
- ¿Tienes cláusulas adecuadas para ajustes de costos y condiciones del sitio imprevistas?
- ¿Tu calendario de pagos está alineado con los hitos del proyecto?
Un contrato mal estructurado puede arruinar tu flujo de caja. Cuanto más detallados sean tus acuerdos, menos dolores de cabeza tendrás después.
Qué hacer ahora: Realiza una sesión de revisión legal y financiera. Aclara cada área gris contractual ahora, no después.
5. Evaluación de Riesgos: Planifica para lo que Saldrá Mal
Algo saldrá mal durante la construcción. La pregunta es si lo verás venir.
Antes de comenzar, identifica riesgos en:
- Cumplimiento de seguridad (OSHA, regulaciones locales)
- Retrasos por clima (riesgos estacionales, almacenamiento de materiales)
- Disponibilidad de subcontratistas (¿los equipos clave ya están sobrecargados?)
Una revisión sólida del proyecto de preconstrucción no solo enumera riesgos, sino que crea planes de contingencia.
Qué hacer ahora: Desarrolla estrategias de mitigación para los mayores riesgos. Asigna responsabilidad para cada uno.
Tu Lista de Verificación de Preconstrucción (Imprímela)
| No | Descripción | Detalles |
| 1 | Ubicación del Proyecto | Naboo |
| 2 | Orientación del Plan del Sitio | Uso TP2, V (oficina) y VI (almacén), carga de fuego en almacén hasta 600 MJ |
| 3 | Tamaño de la Parcela y Límites | 18,113 m2, de los cuales la huella del edificio es 6,405.1 m2, la huella del pabellón de PVC es 478.3 m2, y el área de caminos y patios es 8,030.9 m2 |
| 3.1 | Uso Previsto | 12201 Edificio de oficinas, 12519 Otro edificio industrial |
| 4 | Ubicación de Puntos de Conexión | Agua – borde de la carretera Foxbase – aún no construido, Alcantarillado – borde de la carretera Foxbase – aún no construido, Pre-drenaje de aguas pluviales incluye dos estanques diseñados con volúmenes de 102 + 214 m3 |
| 5 | Acceso al Sitio | Desde la calle Wolf a través de la calle Foxbase |
| 6 | Geología – Capas de Suelo y Nivel de Agua Subterránea | Suelo arenoso, nivel de agua subterránea aprox. 40.50 |
| 7 | Pavimentos Planeados | Pavimento principalmente de asfalto, algunas áreas con baldosas de calle y césped |
| 8 | Etapas del Proyecto | Proyecto principal |
| 9 | Plan Arquitectónico, Sección del Edificio y Altura | Altura del techo +12.000 |
| 10 | Nivel del Edificio 0 | 0 = 43.50 |
| 11 | Soluciones de Cimentación y Piso | Cimentación superficial, pilares + tira, piso en el suelo |
| 12 | Solución de Fachada del Edificio | Almacén: paneles SW, Oficina: SW + fibrocemento + casete metálico |
| 13 | Clase de Resistencia al Fuego y Tipo de Uso | Ventanas de PVC en el almacén, aluminio en la oficina |
| 14 | Rutas de Evacuación | 45 personas |
| 15 | Cercas y Estructuras de Techo | Postes de hormigón armado y cerchas metálicas, techo SBS |
| 16 | Tipos de Aberturas | Ventanas de PVC en el almacén, aluminio en la oficina |
| 17 | Clases Ambientales Requeridas | Exterior C3 |
| Áreas del Edificio | ||
| 18.1 | Área Neta | 7475.5 m2 |
| 18.2 | Área Calefaccionada | 7475.2 m2 |
| 18.3 | Área del Techo | 3207 m2 |
| Sistemas Técnicos | ||
| 19 | Tipo y Fuente de Calefacción del Edificio | 3 bombas de calor aire-agua (3 x 16kW) + caldera de gas 96 kW |
| 20 | Carga de Calefacción Requerida del Edificio | 43kW + agua caliente |
| 21 | Solución de Ventilación del Edificio | 1 unidad + 3 ventiladores de techo + 1 ventilador a prueba de explosiones + 24 ventiladores de techo |
| 22 | Ubicaciones de Tuberías | Calefacción en el suelo en toda la propiedad, otras tuberías en el lado sur del edificio |
| 23 | Equipos de Purificación y Estaciones de Bombeo | Separador de aceite E15/LM |
| 24 | Sistema de Supresión de Incendios Externo e Interno | Externo: hidrantes existentes, Interno: mangueras semirrígidas D33 mm – sistema seco |
| 25 | Sistema de Eliminación de Humo y Nivel de Activación | Ventilaciones de humo naturales y ventanas |
| 26 | Requisito de Refrigeración del Edificio | 38 kW – 29 unidades de ventilación |
| 27 | Ubicaciones del Equipo Técnico | Sala de calderas 2do piso, cámaras de ventilación 2do piso |
| 28 | Ubicación del Cuadro de Distribución Principal y Tamaño del Fusible Principal | 3×160 A, cuadro de distribución ubicado en el límite sur de la parcela |
| 29 | Solución de Iluminación | Iluminación exterior en la fachada e iluminación del estacionamiento en postes |
| 30 | Sistemas de Corriente Débil | – |
| 31 | Sistemas Especiales Requeridos | Sistemas de riego y tanques de agua |
| 32 | Alarma de Incendios y Seguridad | |
| 33 | Automatización del Edificio | Alarma de incendios + eliminación de humo |
| 34 | Sistema de Automatización del Edificio | Solución completa de automatización del edificio |
| Diseño Interno | ||
| 35 | Acabados de Techo, Paredes y Pisos | Pisos de baldosas de moqueta, PVC en salas técnicas, baldosas en áreas húmedas, parquet industrial en pasillos, techo suspendido modular en oficinas, techo estructural en pasillos, algunas áreas con techos de yeso, madera y metal |
| 36 | Alturas de Techo | Oficinas del 1er piso 2.7 m, oficinas del 2do piso 3 m |
| 37 | Tipos de Equipos Sanitarios | Según especificaciones de diseño interior |
Por Qué Este Proceso Funciona
Una revisión del proyecto de preconstrucción no es solo papeleo. Es la diferencia entre un sitio de trabajo que funciona sin problemas y una crisis esperando suceder.
Los jefes de proyecto que siguen este proceso:
- Detectan errores costosos antes de que impacten el cronograma
- Mantienen los presupuestos bajo control al identificar costos ocultos temprano
- Reducen el estrés al eliminar sorpresas de último minuto
Lo más importante, construyen una reputación por entregar proyectos de manera eficiente y rentable.
Haz de Esto un Hábito
Los proyectos de construcción son complejos. No puedes permitirte adivinar si todo está listo antes de comenzar el trabajo. Un proceso estructurado de preconstrucción te pone en control.
Guarda esta lista de verificación. Úsala antes de cada proyecto. Ajústala según lo que aprendas. Cuanto más disciplinado sea tu proceso de revisión, más fluidos serán tus proyectos.
Si deseas automatizar el seguimiento del presupuesto y evitar sorpresas financieras, herramientas como Planyard ayudan a gestionar los costos en tiempo real, eliminando las conjeturas.
A continuación: Cómo mantener un proyecto en marcha una vez que comienza la construcción.
Explora el Próximo Capítulo: Gestión de Contratos
Has dominado la Revisión del Proyecto de Preconstrucción. A continuación, sumérgete en Gestión de contratos para aprender sobre cómo elegir los contratos adecuados y negociar términos que protejan tu proyecto.
Ve a la Gestión de Proyectos de Construcción: Una Guía Práctica de 10 Pasos.