İnşaat Proje Yönetimi: Pratik 10 Adımlı Kılavuzun 3. Bölümü.
İki tür inşaat proje yöneticisi vardır. İlk tür, her şeyin yolunda olduğunu varsayarak projeye dalar ve sonrasında maliyetli engellerle karşılaşır. İkinci tür—daha akıllı olanı—hataları pahalı sorunlara dönüşmeden önce yakalayan bir ön yapı projesi incelemesi yapar.
Projenizi (ve bütçenizi) kontrol altında tutmak istiyorsanız, inşaat başlamadan önce her şeyi gözden geçirmek zorunludur.
Bu bölüm sadece başka bir teorik kılavuz değil. Her projeden önce sürprizleri ortadan kaldırmak ve sorunsuz bir uygulama sağlamak için kullanabileceğiniz tekrarlanabilir bir süreçtir.
Ne Tehlikede?
Çoğu proje gecikmesi, bütçe aşımı ve sözleşme anlaşmazlıkları tek bir şeye dayanır: tamamlanmamış ön yapı planlaması.
İşte kapsamlı bir ön yapı projesi incelemesi yapmadığınızda neler olur:
- Tasarım çatışmaları, alt yükleniciler parmakla işaret etmeye başlayana kadar fark edilmez.
- Bütçe tahminleri, gerçek maliyetler geldiğinde hayal ürünü sayılar olarak ortaya çıkar.
- Saha koşulları göz ardı edilir, bu da proje ortasında pahalı ayarlamalara yol açar.
- İzinler ve onaylar, birileri zaten yerinde olduğunu varsaydığı için gecikir.
Tanıdık geldi mi? Öyleyse, bu kontrol listesi projeleri nasıl yönettiğinizi değiştirecek.
İnşaat Projesi Başlamadan Önce Nasıl Gözden Geçirilir
Bir ön yapı projesi incelemesinin tek bir basit amacı vardır: zaman ve paraya mal olmadan önce sorunları belirlemek ve düzeltmek.
Kapsamanız gereken beş ana alan vardır:
1. Planlar ve Şartnameler: Her Şeyi Şüpheci Bir Gözle Okuyun
Tasarım belgeleriniz inşaat için mükemmel bir yol haritası olmalıdır. Genellikle öyle değildir.
Çizimlerinize ve şartnamelerinize eleştirel bir gözle bakın. Kendinize sorun:
- Yapısal, MEP ve mimari planlar uyumlu mu, yoksa sahada bir şeyler çarpışacak mı?
- Malzeme seçimleri maliyet açısından etkili mi, yoksa tasarımcı aşırı güvenli mi oynadı?
- Benzer geçmiş projeler tekrarlayan tasarım hatalarını ortaya çıkardı mı?
Birden fazla projeyi yönetiyorsanız, bir proje sorun veritabanı tutun. Aynı tasarım ekibinden gelen projelerde birçok hata tekrar eder.
Şimdi ne yapmalı: Ekibinizi toplayın, planları gözden geçirin ve yanlış görünen her şeyi işaretleyin. Bir sorun bulursanız, muhtemelen daha fazlası vardır.
2. Saha Koşulları: Hiçbir Şeyi Varsaymayın
Kötü bir saha değerlendirmesi tüm projenizi raydan çıkarabilir. Sorunları ne kadar erken yakalarsanız, düzeltmek o kadar ucuz olur.
Aşağıdakileri kontrol edin:
- Malzemeler ve ekipman kolayca teslim edilebilir mi? Yoksa geçici yollara mı ihtiyacınız olacak?
- Zemin stabil mi, yoksa beklenmedik toprak güçlendirmeleri mi gerekiyor?
- En yakın altyapı bağlantı noktaları nerede? Hatta mevcutlar mı?
Saha analizinden kaçınmak pahalı çözümlere yol açar. Haftalar önce fark edilebilecek bir sorunu çözmek için çabalayan proje yöneticisi olmak istemezsiniz.
Şimdi ne yapmalı: Mühendisleriniz ve lojistik ekibinizle sahayı gezin. Notlar alın. Hiçbir şeyi varsaymayın.
3. Bütçe Gerçeklik Kontrolü: Gerçek Anı
Her proje bütçesi kağıt üzerinde iyi görünür—ta ki gerçeklik devreye girene kadar.
Akıllı bir ön yapı projesi incelemesi sadece tabloları gözden geçirmekten fazlasını içerir. Şunları doğrulamanız gerekir:
- Tedarikçi teklifleri kesin mi, yoksa sadece tahmin mi?
- Gizli maliyetler (izinler, lojistik, enflasyon) hesaba katıldı mı?
- Beklenmedik durumlar gerçekçi mi, yoksa en iyi senaryoya mı oynuyorsunuz?
Birçok proje yöneticisi maliyetleri inşaat başladıktan sonra izler—klasik bir hata. Bütçe, tepki verdiğiniz bir şey değil. İlk günden itibaren kontrol ettiğiniz bir şeydir.
Şimdi ne yapmalı: Güncellenmiş teklifleri alın. Maliyet odak noktalarını belirleyin. Bir şey çok iyimser görünüyorsa, muhtemelen öyledir.
4. Sözleşme Hazırlığı: Gevşek Uçlar Yok
Ön yapı aşaması, sözleşmelerdeki boşlukları anlaşmazlıklara dönüşmeden önce düzeltmek için son şansınızdır.
- Tüm alt yüklenici anlaşmaları imzalandı mı, iş kapsamları net mi?
- Maliyet ayarlamaları ve öngörülemeyen saha koşulları için uygun maddeleriniz var mı?
- Ödeme planınız proje kilometre taşlarıyla uyumlu mu?
Kötü yapılandırılmış bir sözleşme nakit akışınızı mahvedebilir. Anlaşmalarınız ne kadar ayrıntılı olursa, daha az baş ağrısı yaşarsınız.
Şimdi ne yapmalı: Hukuki ve mali bir inceleme oturumu yapın. Her sözleşme belirsizliğini şimdi netleştirin, sonra değil.
5. Risk Değerlendirmesi: Yanlış Gidenler İçin Plan Yapın
İnşaat sırasında bir şeyler yanlış gidecek. Soru, bunu önceden görüp göremeyeceğinizdir.
Toprağı kazmadan önce, riskleri belirleyin:
- Güvenlik uyumu (OSHA, yerel düzenlemeler)
- Hava gecikmeleri (mevsimsel riskler, malzeme depolama)
- Alt yüklenici bulunabilirliği (anahtar ekipler zaten yoğun mu?)
Güçlü bir ön yapı projesi incelemesi sadece riskleri listelemez—yedek planlar oluşturur.
Şimdi ne yapmalı: En büyük riskler için azaltma stratejileri geliştirin. Her biri için sorumluluk atayın.
Ön Yapı Kontrol Listeniz (Bunu Yazdırın)
| No | Açıklama | Detaylar |
| 1 | Proje Lokasyonu | Naboo |
| 2 | Saha Planı Yönlendirmesi | TP2, V (ofis) ve VI (depo) kullanımı, depoda yangın yükü 600 MJ’ye kadar |
| 3 | Arsa Boyutu ve Sınırları | 18,113 m2, bina oturma alanı 6,405.1 m2, PVC salon oturma alanı 478.3 m2 ve yollar ve avlular alanı 8,030.9 m2 |
| 3.1 | Planlanan Kullanım | 12201 Ofis binası, 12519 Diğer endüstriyel bina |
| 4 | Bağlantı Noktalarının Konumu | Su – Foxbase yol kenarı – henüz inşa edilmedi, Kanalizasyon – Foxbase yol kenarı – henüz inşa edilmedi, Yağmur suyu ön drenajı 102 + 214 m3 hacimli iki tasarlanmış havuz içerir |
| 5 | Sahaya Erişim | Wolf caddesinden Foxbase caddesi üzerinden |
| 6 | Jeoloji – Toprak Katmanları ve Yeraltı Suyu Seviyesi | Kumlu toprak, yeraltı suyu seviyesi yaklaşık 40.50 |
| 7 | Planlanan Zeminler | Çoğunlukla asfalt zemin, bazı alanlarda sokak karoları ve çim |
| 8 | Proje Aşamaları | Ana proje |
| 9 | Mimari Plan, Bina Kesiti ve Yüksekliği | Çatı yüksekliği +12.000 |
| 10 | Bina Seviyesi 0 | 0 = 43.50 |
| 11 | Temel ve Zemin Çözümleri | Sığ temel, direkler + şerit, zemin üzerinde zemin |
| 12 | Bina Cephe Çözümü | Depo: SW paneller, Ofis: SW + çimento fiber levha + metal kaset |
| 13 | Yangın Direnci Sınıfı ve Kullanım Türü | Depoda PVC pencereler, ofiste alüminyum |
| 14 | Tahliye Rotaları | 45 kişi |
| 15 | Çitler ve Çatı Yapıları | Betonarme direkler ve metal kafesler, SBS çatı |
| 16 | Açıklık Türleri | Depoda PVC pencereler, ofiste alüminyum |
| 17 | Gerekli Çevresel Sınıflar | Açık hava C3 |
| Bina Alanları | ||
| 18.1 | Net Alan | 7475.5 m2 |
| 18.2 | Isıtılan Alan | 7475.2 m2 |
| 18.3 | Çatı Alanı | 3207 m2 |
| Teknik sistemler | ||
| 19 | Bina Isıtma Türü ve Kaynağı | 3 hava-su ısı pompası (3 x 16kW) + gaz kazanı 96 kW |
| 20 | Gerekli Bina Isıtma Yükü | 43kW + sıcak su |
| 21 | Bina Havalandırma Çözümü | 1 ünite + 3 çatı fanı + 1 patlamaya dayanıklı fan + 24 tavan fanı |
| 22 | Boru Hattı Konumları | Tüm mülk boyunca yerden ısıtma, diğer boru hatları binanın güney tarafında |
| 23 | Arıtma Ekipmanları ve Pompa İstasyonları | Yağ ayırıcı E15/LM |
| 24 | Harici ve Dahili Yangın Söndürme Sistemi | Harici: mevcut hidrantlar, Dahili: yarı sert D33 mm hortumlar – kuru sistem |
| 25 | Duman Tahliye Sistemi ve Aktivasyon Seviyesi | Doğal duman menfezleri ve pencereler |
| 26 | Bina Soğutma Gereksinimi | 38 kW – 29 fan coil |
| 27 | Teknik Ekipman Konumları | Kazan dairesi 2. kat, havalandırma odaları 2. kat |
| 28 | Ana Dağıtım Panosu Konumu ve Ana Sigorta Boyutu | 3×160 A, dağıtım panosu arsanın güney sınırında yer almaktadır |
| 29 | Aydınlatma Çözümü | Cephenin dış aydınlatması ve direklerde otopark aydınlatması |
| 30 | Zayıf Akım Sistemleri | – |
| 31 | Gerekli Özel Sistemler | Sulama suyu sistemleri ve tankları |
| 32 | Yangın Alarmı ve Güvenlik | |
| 33 | Bina Otomasyonu | Yangın alarmı + duman tahliyesi |
| 34 | Bina Otomasyon Sistemi | Tam bina otomasyon çözümü |
| İç tasarım | ||
| 35 | Tavan, Duvar ve Zemin Kaplamaları | Halı karo zeminler, teknik odalarda PVC, ıslak alanlarda karo, koridorlarda endüstriyel parke, ofislerde modüler asma tavan, koridorlarda yapısal tavan, bazı alanlarda alçı, ahşap ve metal tavanlar |
| 36 | Tavan Yükseklikleri | 1. kat ofisler 2.7 m, 2. kat ofisler 3 m |
| 37 | Sanitasyon Ekipman Türleri | İç tasarım spesifikasyonlarına göre |
Bu Süreç Neden İşe Yarar
Bir ön yapı projesi incelemesi sadece evrak işi değildir. Bu, sorunsuz işleyen bir şantiye ile bir kriz bekleyen bir durum arasındaki farktır.
Bu süreci takip eden proje yöneticileri:
- Programı etkilemeden önce pahalı hataları yakalar
- Gizli maliyetleri erken belirleyerek bütçeleri kontrol altında tutar
- Son dakika sürprizlerini ortadan kaldırarak stresi azaltır
En önemlisi, projeleri verimli ve karlı bir şekilde teslim etme konusunda bir itibar kazanırlar.
Bunu Alışkanlık Haline Getirin
İnşaat projeleri karmaşıktır. İşe başlamadan önce her şeyin hazır olup olmadığını tahmin etmeye gücünüz yetmez. Yapılandırılmış bir ön yapı süreci sizi kontrol altına alır.
Bu kontrol listesini saklayın. Her projeden önce kullanın. Öğrendiklerinize göre ayarlayın. İnceleme süreciniz ne kadar disiplinli olursa, projeleriniz o kadar sorunsuz ilerler.
Bütçe takibini otomatikleştirmek ve finansal sürprizlerden kaçınmak istiyorsanız, Planyard gibi araçlar maliyetleri gerçek zamanlı olarak yönetmeye yardımcı olur—tahminleri ortadan kaldırır.
Sıradaki: İnşaat başladıktan sonra bir projeyi nasıl rayında tutarsınız.
Bir Sonraki Bölümü Keşfedin: Sözleşme Yönetimi
Ön Yapı Projesi İncelemesini ustalıkla tamamladınız. Şimdi, doğru sözleşmeleri seçme ve projenizi koruyan şartları müzakere etme hakkında bilgi edinmek için Sözleşme yönetimine dalın.