3. peatükk Ehitusprojekti juhtimine: Praktiline 10-sammuline juhend.
On kahte tüüpi ehitusprojektijuhte. Esimene tüüp hüppab projekti, eeldades, et kõik on korras, kuid satub hiljem kulukatesse takistustesse. Teine tüüp—targem—viib läbi ehituseelse projekti ülevaatuse, mis tuvastab vead enne, kui need muutuvad kulukateks probleemideks.
Kui soovite oma projekti (ja eelarvet) kontrolli all hoida, on enne ehituse alustamist kõikide asjade ülevaatamine kohustuslik.
See peatükk ei ole lihtsalt teoreetiline juhend. See on korduv protsess, mida saate kasutada enne iga projekti, et vältida üllatusi ja tagada sujuv teostus.
Mis on kaalul?
Enamik projekti viivitusi, eelarve ületamisi ja lepingulisi vaidlusi on seotud ühe asjaga: puudulik ehituseelne planeerimine.
Siin on, mis juhtub, kui te ei tee põhjalikku ehituseelset projekti ülevaatust:
- Disainikonfliktid jäävad märkamata, kuni alltöövõtjad hakkavad süüdistama.
- Eelarve hinnangud osutuvad fantaasianumbriteks, kui tegelikud kulud selguvad.
- Objekti tingimusi ignoreeritakse, mis viib kallite kohandusteni projekti keskel.
- Lubade ja kinnituste saamine viibib, sest keegi eeldas, et need on juba olemas.
Tuttav tunne? Kui jah, siis see kontrollnimekiri muudab teie projektide juhtimise viisi.
Kuidas ehitusprojekti enne alustamist üle vaadata
Ehituseelse projekti ülevaatuse eesmärk on lihtne: tuvastada ja lahendada probleemid enne, kui need maksavad teile aega ja raha.
On viis põhivaldkonda, mida peate katma:
1. Plaanid ja spetsifikatsioonid: loe kõike skeptiliselt
Teie disainidokumendid peaksid olema täiuslikud teekaardid ehituseks. Nad harva on.
Vaadake oma jooniseid ja spetsifikatsioone kriitilise pilguga. Küsige endalt:
- Kas konstruktsiooni-, MEP- ja arhitektuuriplaanid on kooskõlas või tekib midagi objektil kokku?
- Kas materjalivalikud on kulutõhusad või mängis disainer liiga turvaliselt?
- Kas sarnased varasemad projektid on paljastanud korduvaid disainivigu?
Kui juhite mitut projekti, pidage projekti probleemide andmebaasi. Hakkate märkama mustreid—paljud vead korduvad sama disainimeeskonna projektides.
Mida teha nüüd: Koguge oma meeskond, vaadake plaanid läbi ja märkige kõik, mis tundub vale. Kui leiate ühe probleemi, on tõenäoliselt rohkem.
2. Objekti tingimused: ärge eeldage midagi
Halb objekti hindamine võib teie kogu projekti rööpast välja viia. Mida varem probleeme avastate, seda odavam on neid lahendada.
Kontrollige järgmist:
- Kas materjale ja seadmeid saab hõlpsasti kohale toimetada? Või on vaja ajutisi teid?
- Kas pinnas on stabiilne või on vaja ootamatuid pinnase tugevdamisi?
- Kus asuvad lähimad kommunaalühenduste punktid? Kas need on üldse saadaval?
Objekti analüüsi pealt kokkuhoidmine viib kallite ümberehitusteni. Te ei taha olla projektijuht, kes peab lahendama probleemi, mida oleks võinud nädalaid tagasi märgata.
Mida teha nüüd: Jalutage objektil koos oma inseneride ja logistika meeskonnaga. Tehke märkmeid. Ärge eeldage midagi.
3. Eelarve tegelikkuse kontroll: tõehetk
Iga projekti eelarve näeb paberil hea välja—kuni reaalsus lööb sisse.
Tark ehituseelne projekti ülevaatus hõlmab enamat kui lihtsalt arvutustabelite vaatamist. Peate kontrollima:
- Kas tarnijate hinnapakkumised on lukus või on need lihtsalt hinnangud?
- Kas varjatud kulud (load, logistika, inflatsioon) on arvesse võetud?
- Kas ettenägematud kulud on realistlikud või mängite parima stsenaariumi peale?
Paljud projektijuhid jälgivad kulusid alles pärast ehituse algust—klassikaline viga. Eelarve ei ole midagi, millele reageerite. See on midagi, mida kontrollite alates esimesest päevast.
Mida teha nüüd: Hankige uuendatud hinnapakkumised. Tuvastage kulude kuumkohad. Kui miski tundub liiga optimistlik, siis tõenäoliselt ongi.
4. Lepingute valmisolek: pole lahtisi otsi
Ehituseelne etapp on teie viimane võimalus parandada lepingulisi lünki enne, kui need muutuvad vaidlusteks.
- Kas kõik alltöövõtulepingud on allkirjastatud, selgete töömahtudega?
- Kas teil on õiged klauslid kulude kohandamiseks ja ettenägematute objekti tingimuste jaoks?
- Kas teie maksegraafik on kooskõlas projekti verstapostidega?
Halvasti struktureeritud leping võib teie rahavoogu rikkuda. Mida üksikasjalikumad on teie lepingud, seda vähem peavalu hiljem.
Mida teha nüüd: Korraldage juriidiline ja finantsülevaatus. Selgitage iga lepinguline hall ala nüüd, mitte hiljem.
5. Riskihindamine: planeerige, mis võib valesti minna
Midagi läheb ehituse ajal valesti. Küsimus on, kas näete seda ette.
Enne ehituse alustamist tuvastage riskid:
- Ohutuseeskirjade järgimine (OSHA, kohalikud määrused)
- Ilmaviivitused (hooajalised riskid, materjalide ladustamine)
- Alltöövõtjate saadavus (kas võtmeisikud on juba ülekoormatud?)
Tugev ehituseelne projekti ülevaatus ei loetle ainult riske—see loob varuplaanid.
Mida teha nüüd: Töötage välja leevendusstrateegiad suurimate riskide jaoks. Määrake igaühe eest vastutaja.
Teie ehituseelne kontrollnimekiri (printige see välja)
| Nr | Kirjeldus | Detailid |
| 1 | Projekti asukoht | Naboo |
| 2 | Objekti plaani orientatsioon | TP2, V (kontor) ja VI (ladu) kasutus, tulekoormus laos kuni 600 MJ |
| 3 | Krundi suurus ja piirid | 18,113 m2, millest hoone jalajälg on 6,405.1 m2, PVC halli jalajälg on 478.3 m2 ja teede ja hoovide pindala on 8,030.9 m2 |
| 3.1 | Kavandatud kasutus | 12201 Kontorihoone, 12519 Muu tööstushoone |
| 4 | Ühenduspunktide asukoht | Vesi – Foxbase tee serv – veel ehitamata, Kanalisatsioon – Foxbase tee serv – veel ehitamata, Vihmavee eeläravool sisaldab kahte projekteeritud tiiki mahuga 102 + 214 m3 |
| 5 | Ligipääs objektile | Wolf tänavalt läbi Foxbase tänava |
| 6 | Geoloogia – Pinnasekihid ja põhjavee tase | Liivane pinnas, põhjavee tase umbes 40.50 |
| 7 | Planeeritud teekatted | Enamasti asfaltkate, mõned alad tänavaplaatide ja muruga |
| 8 | Projekti etapid | Põhiprojekt |
| 9 | Arhitektuurne plaan, hoone lõige ja kõrgus | Katus kõrgusel +12.000 |
| 10 | Hoone tase 0 | 0 = 43.50 |
| 11 | Vundamendi ja põrandalahendused | Madala vundament, postid + lint, põrand maapinnal |
| 12 | Hoone fassaadi lahendus | Ladu: SW paneelid, Kontor: SW + tsementkiudplaat + metallkassett |
| 13 | Tulepüsivusklass ja kasutusviis | PVC aknad laos, alumiinium kontoris |
| 14 | Evakuatsiooniteed | 45 inimest |
| 15 | Aiad ja katusekonstruktsioonid | Raudbetoonpostid ja metallfermid, SBS katus |
| 16 | Avatäidete tüübid | PVC aknad laos, alumiinium kontoris |
| 17 | Nõutavad keskkonnaklassid | Väljas C3 |
| Hoone alad | ||
| 18.1 | Puhas pindala | 7475.5 m2 |
| 18.2 | Köetav pindala | 7475.2 m2 |
| 18.3 | Katusala | 3207 m2 |
| Tehnilised süsteemid | ||
| 19 | Hoone kütmise tüüp ja allikas | 3 õhk-vesi soojuspumpa (3 x 16kW) + gaasikatel 96 kW |
| 20 | Nõutav hoone küttevõimsus | 43kW + soe vesi |
| 21 | Hoone ventilatsioonilahendus | 1 seade + 3 katuseventilaatorit + 1 plahvatuskindel ventilaator + 24 laeventilaatorit |
| 22 | Torustike asukohad | Põrandaküte kogu kinnistul, muud torustikud hoone lõunaküljel |
| 23 | Puhastusseadmed ja pumplad | Õlieraldaja E15/LM |
| 24 | Välis- ja sisetulekustutussüsteem | Väljas: olemasolevad hüdrandid, Sees: pooljäik D33 mm voolikud – kuiv süsteem |
| 25 | Suitsueemaldussüsteem ja aktiveerimistasand | Looduslikud suitsuluugid ja aknad |
| 26 | Hoone jahutusvajadus | 38 kW – 29 ventilaatoriga konvektorit |
| 27 | Tehniliste seadmete asukohad | Kateluruum 2. korrusel, ventilatsioonikambrid 2. korrusel |
| 28 | Põhijaotuskilbi asukoht ja peakaitsme suurus | 3×160 A, jaotuskilp asub krundi lõunapiiril |
| 29 | Valgustuslahendus | Välisvalgustus fassaadil ja parkla valgustus postidel |
| 30 | Nõrkvoolusüsteemid | – |
| 31 | Nõutavad erisüsteemid | Kastmisvee süsteemid ja mahutid |
| 32 | Tulekahjusignalisatsioon ja turvalisus | |
| 33 | Hoone automaatika | Tulekahjusignalisatsioon + suitsueemaldus |
| 34 | Hoone automaatikasüsteem | Täielik hoone automaatikalahendus |
| Sisekujundus | ||
| 35 | Lakke, seinte ja põrandate viimistlus | Vaipkattega põrandad, PVC tehnilistes ruumides, plaadid märgades ruumides, tööstuslik parkett koridorides, modulaarne ripplagi kontorites, konstruktsioonlagi koridorides, mõned alad kipsi, puidu ja metallist lagede |
| 36 | Lakke kõrgused | 1. korruse kontorid 2.7 m, 2. korruse kontorid 3 m |
| 37 | Sanitaartehnika tüübid | Vastavalt sisekujunduse spetsifikatsioonidele |
Miks see protsess töötab
Ehituseelne projekti ülevaatus ei ole lihtsalt paberitöö. See on erinevus sujuvalt toimiva objekti ja kriisi vahel, mis ootab juhtumist.
Projektijuhid, kes järgivad seda protsessi:
- Tuvastavad kulukad vead enne, kui need mõjutavad ajakava
- Hoiavad eelarved kontrolli all, tuvastades varjatud kulud varakult
- Vähendavad stressi, kõrvaldades viimasel hetkel üllatused
Mis kõige tähtsam, nad loovad maine projektide tõhusaks ja kasumlikuks elluviimiseks.
Muutke see harjumuseks
Ehitusprojektid on keerulised. Te ei saa endale lubada arvamist, kas kõik on valmis enne tööde algust. Struktureeritud ehituseelne protsess annab teile kontrolli.
Salvestage see kontrollnimekiri. Kasutage seda enne iga projekti. Kohandage seda vastavalt sellele, mida õpite. Mida distsiplineeritum on teie ülevaatusprotsess, seda sujuvamalt teie projektid kulgevad.
Kui soovite automatiseerida eelarve jälgimist ja vältida rahalisi üllatusi, aitavad sellised tööriistad nagu Planyard hallata kulusid reaalajas—välistades oletused.
Järgmiseks: Kuidas hoida projekti õigel kursil, kui ehitus algab.
Avastage järgmine peatükk: Lepingute haldamine
Olete omandanud ehituseelse projekti ülevaatuse. Järgmisena süvenege Lepingute haldamisse, et õppida, kuidas valida õigeid lepinguid ja läbirääkimisi pidada tingimuste üle, mis kaitsevad teie projekti.
Minge Ehitusprojekti juhtimine: Praktiline 10-sammuline juhend.