4. peatükk Ehitusprojektide juhtimine: Praktiline 10-sammuline juhend.
Loe seda enne allkirjastamist
Iga kord, kui alustan projekti, pöördun tagasi selle peatüki juurde. Mitte sellepärast, et mulle lepingud meeldiksid (ei meeldi), vaid seetõttu, et siin algab edu või ebaõnnestumine. Kui ehituslepingu kokkulepe on vale, muutub kõik järgnev raskemaks.
Kui see peatükk teeb seda, mida peaks, siis see peaks sind muutma paranoiliseks iga klausli, iga ajakava ja iga lepingu eelduste suhtes. See on hea asi.
Mis on ehituslepingu eesmärk?
Enamik inimesi arvab, et leping on lihtsalt formaalsus. Midagi, mille juriidika linnukesega märgib, et saaks “alustada.” See on viga.
Leping peaks tegema täpselt kolme asja:
- Määratlema vastutused ja ulatuse selgelt
- Riski õiglaselt üle kandma ja haldama
- Andma juriidilise tagavaravariandi, kui asjad lähevad valesti (sest nad lähevad)
Kui leping teeb rohkem või vähem kui see, on midagi valesti.
Vali õige lepingutüüp või valmistu marginaali kaotamiseks
Lepingutüübid ei ole lihtsalt juriidilised vormid—need kujundavad, kuidas risk ja kasum jaotuvad. Siin on ülevaade:
Fikseeritud hinnaga lepingud (Lump Sum) – Sa võtad kogu riski enda peale. Kui sinu hinnangud on täpsed ja selged, on kõik korras. Kui ei, siis valmistu kaotama.
Kulu-pluss lepingud: Klient võtab riski enda peale, kuid sind kontrollitakse—iga arve, iga materjal. Läbipaistvus on kohustuslik.
Ühikuhinnaga lepingud – Sa võidad või kaotad koguste põhjal. Suurepärane projektide jaoks, kus ulatus võib muutuda.
Aja ja materjalide lepingud – Sa saad tasu tehtud töö eest. Paindlikkus on suur, kuid järelevalve ja dokumentatsioon peavad olema veatud.
Mida jälgida ehituslepingu kokkulepetes
Kui peaksin enne allkirjastamist üle vaatama vaid neli klauslit lepingus, oleksid need:
- Lepingu summa – Kas see on õige? Tundub ilmne, kuid ära usalda arvutustabelit.
- Tähtajad (vahe- ja lõplikud) – Kas tarnekuupäev on teostatav? Kas vahe-eesmärkide kuupäevad on ausad?
- Karistused ja viivised – Siin avaldab klient sulle survet. Mõista tagajärgi.
- Garantii ja garantiiperioodid – Kes vastutab mille eest, kui kaua ja millise rahalise toetusega?
Lisaks sellele väärivad erilist tähelepanu järgmised valdkonnad:
- Töö ulatus
- Makse tingimused ja arvete ajakavad
- Lisatöö protokollid
- Tagatised
- Kindlustus ja vastutuse jaotamine
- Vaidluste lahendamise meetod ja jurisdiktsioon
Väldi neid lepingulõkse (õpitud raskel viisil)
- Ära kunagi looda suulistele kokkulepetele. Kui see pole kirjas, siis seda ei juhtunud.
- Ära eelda, et kliendid või alltöövõtjad tõlgendavad “mõistlikku” samamoodi nagu sina.
- Ära aktsepteeri üldiseid klausleid nagu “parimad ehitustavad” ilma määratlemata, mida see sinu piirkonnas tähendab.
- Alati sea tähtajad dokumentide esitamiseks. Eriti materjalide kinnituste ja garantiide jaoks.
Kuidas ma valmistun lepinguläbirääkimisteks
Lähenen lepingutele nagu ehituseelne planeerimine. Siin on, mida ma läbi käin:
- Kas see leping nihutab kogu riski mulle?
- Kas joonised ja spetsifikatsioonid on piisavalt selged, et neid täpselt hinnata?
- Kas rahavoog on õiglane, lähtudes pooleliolevast tööst?
- Kas ma saan hiljem nõudeid esitada, kui klient hakkab ulatust lisama?
- Kas vaidluste lahendamise klausel on praktiline (mitte lihtsalt juriidiline täidis)?
Miks see peatükk eksisteerib
Sest olen saanud kõrvetada. Rohkem kui korra. Ja see tuli alati tagasi lepingule, mida ma ei lugenud piisavalt hoolikalt.
See ei ole selleks, et sinust advokaat teha. See on selleks, et aidata sul vältida raha kaotamist asjadele, mida sa arvasid, et “olid mõistetavad.”
Vaata see üle enne iga projekti. Tund, mille sa siin veedad, säästab sulle hiljem nädalaid (ja tuhandeid).
Autori kogemused ja valdkonna teadmised
“Pärast enam kui 15 aastat ehitusprojektide juhtimist—alates väikestest ehitustest kuni suurte kaubanduslike objektideni—olen jõudnud ühele järeldusele: head lepingud ei vähenda mitte ainult vaidlusi, vaid suurendavad ka kasumlikkust. See kontrollnimekiri ja peatükk põhinevad reaalsetel kogemustel. Iga siin olev õppetund on makstud—mõnikord kallilt.”
Avasta järgmine peatükk: Delegeerimine ja motivatsioon
Oled omandanud ehituslepingute haldamise. Järgmisena süvene Delegeerimisse ja motivatsiooni, et õppida, kuidas oma meeskonda tõhusalt juhtida—even kui ressursid on piiratud.
Mine Ehitusprojektide juhtimine: Praktiline 10-sammuline juhend.