Luku 4 teoksesta Rakennusprojektinhallinta: Käytännön 10-vaiheinen opas.
Lue tämä ennen kuin allekirjoitat
Aloitan jokaisen projektin palaamalla tähän lukuun. En siksi, että rakastaisin sopimuksia (en rakasta), vaan siksi, että tässä alkaa menestys tai epäonnistuminen. Jos rakennussopimus on väärin laadittu, kaikki siitä eteenpäin on vaikeampaa.
Jos tämä luku tekee tehtävänsä, se saa sinut epäilemään jokaista ehtoa, aikataulua ja oletusta sopimuksessa. Se on hyvä asia.
Mikä on rakennussopimuksen tavoite?
Useimmat ihmiset ajattelevat, että sopimus on vain muodollisuus. Jotain, mikä pitää hoitaa, jotta voi “aloittaa”. Se on virhe.
Sopimuksen tulisi tehdä täsmälleen kolme asiaa:
- Määritellä vastuut ja laajuus selkeästi
- Siirtää ja hallita riskiä oikeudenmukaisesti
- Antaa oikeudellinen turva, kun asiat menevät pieleen (koska niin käy)
Jos sopimus tekee enemmän tai vähemmän kuin tämä, jokin on pielessä.
Valitse oikea sopimustyyppi tai valmistaudu menettämään katetta
Sopimustyypit eivät ole vain oikeudellisia muotoja—ne muokkaavat, miten riski ja voitto jakautuvat. Tässä on erittely:
Kiinteähintaiset sopimukset (Lump Sum) – Otat kaiken riskin. Jos arviointisi ovat tarkkoja ja selkeitä, pärjäät. Jos eivät, varaudu häviämään.
Kustannuslisäsopimukset: Asiakas ottaa riskin, mutta sinua tarkkaillaan—jokainen lasku, jokainen materiaali. Läpinäkyvyys on pakollista.
Yksikköhintaiset sopimukset – Voitat tai häviät määrien perusteella. Erinomainen projekteihin, joissa laajuus voi muuttua.
Aika ja materiaalit – Saat maksun tekemästäsi työstä. Joustavuus on korkea, mutta valvonnan ja dokumentoinnin on oltava moitteetonta.
Mitä huomioida rakennussopimuksissa
Jos minun pitäisi tarkistaa vain neljä ehtoa sopimuksesta ennen allekirjoittamista, ne olisivat:
- Sopimussumma – Onko se oikein? Kuulostaa ilmeiseltä, mutta älä luota taulukkoon.
- Määräajat (Väliaikaiset ja lopulliset) – Onko toimituspäivä realistinen? Ovatko välitavoitteet reiluja?
- Sakot ja viivästyskorvaukset – Tässä asiakas painostaa sinua. Ymmärrä seuraukset.
- Takuut ja takuuaika – Kuka on vastuussa mistä, kuinka kauan ja millä taloudellisella tuella?
Tämän lisäksi nämä alueet ansaitsevat erityistä huomiota:
- Työn laajuus
- Maksuehdot ja laskutusaikataulut
- Muutosmääräysprotokollat
- Pidätysehdot
- Vakuutus- ja vastuujaot
- Riitojen ratkaisumenetelmä ja toimivalta
Vältä näitä sopimuskarikoita (opittu kantapään kautta)
- Älä koskaan luota suullisiin sopimuksiin. Jos se ei ole kirjallisesti, sitä ei tapahtunut.
- Älä oleta, että asiakkaat tai alihankkijat tulkitsevat “kohtuullisen” samalla tavalla kuin sinä.
- Älä hyväksy yleisiä lausekkeita kuten “parhaat rakennuskäytännöt” ilman, että määrittelet, mitä se tarkoittaa alueellasi.
- Aseta aina määräajat asiakirjojen toimittamiselle. Erityisesti materiaalihyväksynnöille ja takuille.
Kuinka valmistaudun sopimusneuvotteluihin
Lähestyn sopimuksia kuin esirakennussuunnittelua. Tässä on, mitä käyn läpi:
- Siirtääkö tämä sopimus kaiken riskin minulle?
- Ovatko piirustukset ja eritelmät tarpeeksi selkeitä hinnoittelua varten?
- Onko kassavirta reilu työn etenemiseen nähden?
- Voinko voittaa vaatimuksia myöhemmin, jos asiakas alkaa lisätä laajuutta?
- Onko riitojen ratkaisulauseke käytännöllinen (ei vain juridista hölynpölyä)?
Miksi tämä luku on olemassa
Koska olen kokenut karvaasti. Useammin kuin kerran. Ja se johtui aina sopimuksesta, jota en lukenut tarpeeksi tarkasti.
Tämä ei ole tarkoitettu tekemään sinusta lakimiestä. Tarkoitus on auttaa sinua välttämään rahanmenetystä asioista, jotka luulit “olevan ymmärrettyjä”.
Tarkista tämä ennen jokaista projektia. Tunti, jonka käytät tähän, säästää sinulta viikkoja (ja tuhansia) myöhemmin.
Kirjoittajan kokemus ja asiantuntemus
”Johtamalla rakennusprojekteja yli 15 vuoden ajan—pienistä rakennuksista suuriin kaupallisiin kohteisiin—olen tullut yhteen johtopäätökseen: hyvät sopimukset eivät vain vähennä riitoja, ne lisäävät kannattavuutta. Tämä tarkistuslista ja luku perustuvat todellisiin kokemuksiin. Jokainen oppitunti täällä on maksettu—joskus kalliisti.”
Tutustu seuraavaan lukuun: Delegointi ja motivaatio
Olet hallinnut rakennussopimusten hallinnan. Seuraavaksi sukella Delegointi ja motivaatio -lukuun oppiaksesi, kuinka johdat tiimiäsi tehokkaasti—even when resources are tight.
Siirry Rakennusprojektinhallinta: Käytännön 10-vaiheinen opas.