İnşaat Proje Yönetimi: Pratik 10 Adımlı Rehber’in 4. Bölümü.
İmzalamadan Önce Bunu Okuyun
Her projeye başladığımda bu bölüme geri dönüyorum. Sözleşmeleri sevdiğimden değil (sevmem), ama başarı ya da başarısızlık burada başlar. İnşaat sözleşmesi yanlış yapılırsa, ardından gelen her şey daha zor olacaktır.
Bu bölüm amacına uygun çalışıyorsa, sözleşmedeki her madde, her zaman çizelgesi ve her varsayım hakkında paranoyak olmanızı sağlamalı. Bu iyi bir şeydir.
Bir İnşaat Sözleşmesinin Amacı Nedir?
Çoğu insan sözleşmenin sadece bir formalite olduğunu düşünür. Yasal bir zorunluluk olarak “başlamak” için imzalanır. Bu bir hatadır.
Sözleşme tam olarak üç şeyi yapmalıdır:
- Sorumlulukları ve kapsamı net bir şekilde tanımlayın
- Riskleri adil bir şekilde aktarın ve yönetin
- Bir şeyler ters gittiğinde (ki gidecektir) yasal bir geri dönüş sağlayın
Bir sözleşme bunlardan daha fazlasını veya daha azını yapıyorsa, bir şeyler yanlıştır.
Doğru Sözleşme Türünü Seçin veya Kar Marjınızı Kaybetmeye Hazırlanın
Sözleşme türleri sadece yasal formatlar değildir—risk ve karın nasıl dağıtılacağını belirler. İşte bir özet:
Sabitleme Fiyatlı Sözleşmeler (Toplam Tutar) – Tüm riski üstlenirsiniz. Tahminleriniz sıkı ve netse sorun yok. Değilse, kaybetmeye hazırlanın.
Maliyet Artı Sözleşmeler: Müşteri riski üstlenir, ancak her fatura, her malzeme incelenecektir. Şeffaflık zorunludur.
Birim Fiyat Sözleşmeleri – Kazanır veya kaybedersiniz, miktarlara bağlıdır. Kapsamın esneyebileceği projeler için harikadır.
Zaman ve Malzeme – Yaptığınız iş için ödeme alırsınız. Esneklik yüksektir, ancak denetim ve belgeler eksiksiz olmalıdır.
İnşaat Sözleşme Anlaşmalarında Nelere Dikkat Edilmeli?
Bir sözleşmeyi imzalamadan önce sadece dört maddeyi incelemem gerekseydi, bunlar şunlar olurdu:
- Sözleşme Bedeli – Doğru mu? Açık gibi görünüyor, ama tabloya güvenmeyin.
- Son Tarihler (Ara ve Nihai) – Teslim tarihi makul mü? Kilometre taşı tarihleri adil mi?
- Cezalar ve Gecikme Tazminatları – Müşterinin size baskı yaptığı yer burasıdır. Sonuçları anlayın.
- Garantiler ve Garanti Süreleri – Kim ne kadar süreyle, hangi mali destekle sorumlu?
Bunun ötesinde, bu alanlar özel dikkat gerektirir:
- İş kapsamı
- Ödeme koşulları ve faturalama programları
- Değişiklik emir protokolleri
- Teminat koşulları
- Sigorta ve sorumluluk tahsisleri
- Uyuşmazlık çözüm yöntemi ve yargı yetkisi
Bu Sözleşme Tuzaklarından Kaçının (Zor Yoldan Öğrenildi)
- Sözlü anlaşmalara asla güvenmeyin. Yazılı değilse, gerçekleşmemiştir.
- Müşterilerin veya taşeronların “makul” kelimesini sizinle aynı şekilde yorumladığını varsaymayın.
- Bölgenizde ne anlama geldiğini tanımlamadan “en iyi inşaat uygulamaları” gibi genel maddeleri kabul etmeyin.
- Belge teslim tarihlerini her zaman belirleyin. Özellikle malzeme onayları ve garantiler için.
Sözleşme Müzakeresine Nasıl Hazırlanırım?
Sözleşmelere ön inşaat planlaması gibi yaklaşırım. İşte gözden geçirdiklerim:
- Bu sözleşme tüm riski bana mı yüklüyor?
- Çizimler ve teknik şartnameler yeterince net mi, doğru fiyatlandırılabilir mi?
- İş ilerlemesine dayalı nakit akışı adil mi?
- Müşteri kapsamı genişletmeye başlarsa, daha sonra hak taleplerini kazanabilir miyim?
- Uyuşmazlık çözüm maddesi pratik mi (sadece yasal laf kalabalığı değil)?
Bu Bölüm Neden Var?
Çünkü yanıldım. Birden fazla kez. Ve her zaman yeterince dikkatli okumadığım bir sözleşmeye geri döndü.
Bu sizi avukat yapma meselesi değil. Anlaşıldığını düşündüğünüz şeyler yüzünden para kaybetmenizi önlemeye yardımcı olma meselesi.
Her projeden önce bunu gözden geçirin. Burada geçireceğiniz bir saat, size daha sonra haftalar (ve binlerce) kazandıracaktır.
Yazarın Deneyimi ve Alan Bilgisi
“15 yılı aşkın süredir inşaat projelerine liderlik ettikten sonra—küçük ölçekli inşaatlardan büyük ticari sitelere kadar—tek bir sonuca vardım: iyi sözleşmeler sadece anlaşmazlıkları azaltmaz, karlılığı artırır. Bu kontrol listesi ve bölüm gerçek deneyimlere dayanmaktadır. Buradaki her ders ödenmiştir—bazen pahalıya.”
Sonraki Bölümü Keşfedin: Yetkilendirme ve Motivasyon
İnşaat sözleşme yönetiminde ustalaştınız. Şimdi, Yetkilendirme ve Motivasyon bölümüne dalarak kaynaklar sınırlı olduğunda bile ekibinizi nasıl etkili bir şekilde yönlendireceğinizi öğrenin.