Kapitel 3 von Bauprojektmanagement: Ein praktischer 10-Schritte-Leitfaden.
Es gibt zwei Arten von Bauleitern. Der erste Typ stürzt sich in ein Projekt und geht davon aus, dass alles in Ordnung ist, nur um später auf kostspielige Hindernisse zu stoßen. Der zweite Typ – der klügere – führt eine Vorprüfung des Bauprojekts durch, die Fehler aufdeckt, bevor sie zu teuren Problemen werden.
Wenn Sie die Kontrolle über Ihr Projekt (und Ihr Budget) behalten möchten, ist es unverzichtbar, alles zu überprüfen, bevor der Bau beginnt.
Dieses Kapitel ist nicht nur ein weiterer theoretischer Leitfaden. Es ist ein wiederholbarer Prozess, den Sie vor jedem Projekt nutzen können, um Überraschungen zu vermeiden und eine reibungslose Ausführung zu gewährleisten.
Was steht auf dem Spiel?
Die meisten Projektverzögerungen, Budgetüberschreitungen und Vertragsstreitigkeiten lassen sich auf eines zurückführen: unvollständige Vorplanung.
Das passiert, wenn Sie keine gründliche Vorprüfung des Bauprojekts durchführen:
- Planungskonflikte bleiben unbemerkt, bis Subunternehmer mit dem Finger aufeinander zeigen.
- Budgetschätzungen entpuppen sich als Fantasiezahlen, wenn die tatsächlichen Kosten eintreffen.
- Standortbedingungen werden ignoriert, was zu teuren Anpassungen während des Projekts führt.
- Genehmigungen und Zulassungen verzögern sich, weil jemand angenommen hat, dass sie bereits vorliegen.
Klingt bekannt? Wenn ja, wird diese Checkliste Ihre Projektmanagementweise verändern.
Wie man ein Bauprojekt vor dem Start überprüft
Eine Vorprüfung des Bauprojekts hat ein einfaches Ziel: Probleme identifizieren und beheben, bevor sie Zeit und Geld kosten.
Es gibt fünf Kernbereiche, die Sie abdecken müssen:
1. Pläne und Spezifikationen: Lesen Sie alles wie ein Skeptiker
Ihre Entwurfsdokumente sollen eine perfekte Roadmap für den Bau sein. Das sind sie selten.
Betrachten Sie Ihre Zeichnungen und Spezifikationen mit einem kritischen Auge. Fragen Sie sich:
- Stimmen die strukturellen, MEP- und architektonischen Pläne überein, oder wird etwas vor Ort kollidieren?
- Sind die Materialauswahlen kosteneffektiv, oder hat der Designer übervorsichtig gespielt?
- Haben ähnliche vergangene Projekte wiederkehrende Planungsfehler aufgedeckt?
Wenn Sie mehrere Projekte verwalten, führen Sie eine Projektdatenbank für Probleme. Sie werden Muster erkennen – viele Fehler wiederholen sich bei Projekten desselben Designteams.
Was jetzt zu tun ist: Versammeln Sie Ihr Team, gehen Sie die Pläne durch und markieren Sie alles, was nicht stimmt. Wenn Sie ein Problem finden, gibt es wahrscheinlich noch mehr.
2. Standortbedingungen: Gehen Sie von nichts aus
Eine schlechte Standortbewertung kann Ihr gesamtes Projekt entgleisen lassen. Je früher Sie Probleme erkennen, desto günstiger sind sie zu beheben.
Überprüfen Sie Folgendes:
- Können Materialien und Ausrüstung problemlos geliefert werden? Oder benötigen Sie temporäre Straßen?
- Ist der Boden stabil, oder sind unerwartete Bodenverstärkungen erforderlich?
- Wo befinden sich die nächsten Versorgungsanschlusspunkte? Sind sie überhaupt verfügbar?
Das Sparen an der Standortanalyse führt zu teuren Umgehungslösungen. Sie möchten nicht der Bauleiter sein, der ein Problem beheben muss, das vor Wochen hätte erkannt werden können.
Was jetzt zu tun ist: Gehen Sie mit Ihren Ingenieuren und dem Logistikteam die Baustelle ab. Machen Sie Notizen. Gehen Sie von nichts aus.
3. Budget-Realitätscheck: Der Moment der Wahrheit
Jedes Projektbudget sieht auf dem Papier gut aus – bis die Realität einsetzt.
Eine kluge Vorprüfung des Bauprojekts umfasst mehr als nur einen Blick auf Tabellenkalkulationen. Sie müssen überprüfen:
- Sind Lieferantenangebote festgelegt, oder sind sie nur Schätzungen?
- Sind versteckte Kosten (Genehmigungen, Logistik, Inflation) berücksichtigt?
- Sind die Rücklagen realistisch, oder setzen Sie auf ein Best-Case-Szenario?
Viele Bauleiter verfolgen die Kosten erst nach Baubeginn – ein klassischer Fehler. Ein Budget ist nichts, worauf man reagiert. Es ist etwas, das man von Anfang an kontrolliert.
Was jetzt zu tun ist: Holen Sie aktualisierte Angebote ein. Identifizieren Sie Kostenschwerpunkte. Wenn etwas zu optimistisch aussieht, ist es das wahrscheinlich auch.
4. Vertragsbereitschaft: Keine losen Enden
Die Vorbereitungsphase ist Ihre letzte Chance, Lücken in Verträgen zu schließen, bevor sie zu Streitigkeiten werden.
- Sind alle Subunternehmerverträge unterzeichnet, mit klaren Arbeitsbereichen?
- Haben Sie ordnungsgemäße Klauseln für Kostenanpassungen und unvorhergesehene Standortbedingungen?
- Ist Ihr Zahlungsplan mit den Projektmeilensteinen abgestimmt?
Ein schlecht strukturierter Vertrag kann Ihren Cashflow ruinieren. Je detaillierter Ihre Vereinbarungen, desto weniger Kopfschmerzen später.
Was jetzt zu tun ist: Führen Sie eine rechtliche und finanzielle Überprüfungssitzung durch. Klären Sie jetzt jede vertragliche Grauzone, nicht später.
5. Risikobewertung: Planen Sie, was schiefgehen wird
Etwas wird während des Baus schiefgehen. Die Frage ist, ob Sie es kommen sehen.
Bevor Sie den ersten Spatenstich machen, identifizieren Sie Risiken in:
- Sicherheitsvorschriften (OSHA, lokale Vorschriften)
- Wetterbedingte Verzögerungen (saisonale Risiken, Materiallagerung)
- Verfügbarkeit von Subunternehmern (sind wichtige Teams bereits überlastet?)
Eine starke Vorprüfung des Bauprojekts listet nicht nur Risiken auf – sie erstellt Notfallpläne.
Was jetzt zu tun ist: Entwickeln Sie Minderungsstrategien für die größten Risiken. Weisen Sie die Verantwortung für jedes zu.
Ihre Vorprüfungs-Checkliste (Drucken Sie diese aus)
| Nr. | Beschreibung | Details |
| 1 | Projektstandort | Naboo |
| 2 | Orientierung des Lageplans | TP2, V (Büro) und VI (Lager) Nutzung, Feuerlast im Lager bis zu 600 MJ |
| 3 | Grundstücksgröße und Grenzen | 18.113 m2, davon 6.405,1 m2 Gebäudefläche, 478,3 m2 PVC-Hallenfläche und 8.030,9 m2 Straßen- und Hofbereich |
| 3.1 | Geplante Nutzung | 12201 Bürogebäude, 12519 Sonstiges Industriegebäude |
| 4 | Anschlussstellen | Wasser – Foxbase Straßenrand – noch nicht gebaut, Abwasser – Foxbase Straßenrand – noch nicht gebaut, Regenwasser-Vorentwässerung umfasst zwei geplante Teiche mit Volumen von 102 + 214 m3 |
| 5 | Zugang zur Baustelle | Von der Wolfstraße über die Foxbase Straße |
| 6 | Geologie – Bodenschichten und Grundwasserspiegel | Sandboden, Grundwasserspiegel ca. 40,50 |
| 7 | Geplante Pflasterungen | Meist Asphaltpflaster, einige Bereiche mit Straßenziegeln und Gras |
| 8 | Projektphasen | Hauptprojekt |
| 9 | Architektonischer Plan, Gebäudeschnitt und Höhe | Dachhöhe +12.000 |
| 10 | Gebäudeebene 0 | 0 = 43,50 |
| 11 | Fundament- und Bodenkonstruktionen | Flachgründung, Pfeiler + Streifen, Boden auf dem Boden |
| 12 | Gebäudefassadenlösung | Lager: SW-Paneele, Büro: SW + Zementfaserplatte + Metallkassette |
| 13 | Feuerwiderstandsklasse und Nutzungstyp | PVC-Fenster im Lager, Aluminium im Büro |
| 14 | Fluchtwege | 45 Personen |
| 15 | Zäune und Dachkonstruktionen | Stahlbetonpfosten und Metallfachwerke, SBS-Dach |
| 16 | Arten von Öffnungen | PVC-Fenster im Lager, Aluminium im Büro |
| 17 | Erforderliche Umweltklassen | Außen C3 |
| Gebäudeflächen | ||
| 18.1 | Nettogrundfläche | 7475,5 m2 |
| 18.2 | Beheizte Fläche | 7475,2 m2 |
| 18.3 | Dachfläche | 3207 m2 |
| Technische Systeme | ||
| 19 | Gebäudeheizungstyp und -quelle | 3 Luft-Wasser-Wärmepumpen (3 x 16kW) + Gasheizung 96 kW |
| 20 | Erforderliche Gebäudeheizlast | 43kW + Warmwasser |
| 21 | Gebäudeentlüftungslösung | 1 Einheit + 3 Dachventilatoren + 1 explosionsgeschützter Ventilator + 24 Deckenventilatoren |
| 22 | Rohrleitungsstandorte | Bodenheizung auf dem gesamten Grundstück, andere Rohrleitungen auf der Südseite des Gebäudes |
| 23 | Reinigungsanlagen und Pumpstationen | Ölabscheider E15/LM |
| 24 | Externe und interne Brandbekämpfungssysteme | Extern: vorhandene Hydranten, Intern: halbstarre D33 mm Schläuche – Trockensystem |
| 25 | Rauchabzugssystem und Aktivierungsstufe | Natürliche Rauchabzüge und Fenster |
| 26 | Kühlbedarf des Gebäudes | 38 kW – 29 Gebläsekonvektoren |
| 27 | Standorte der technischen Ausrüstung | Kesselraum 2. Stock, Lüftungskammern 2. Stock |
| 28 | Hauptverteilertafelstandort und Hauptsicherungsgröße | 3×160 A, Verteilertafel am südlichen Grundstücksrand |
| 29 | Beleuchtungslösung | Außenbeleuchtung an der Fassade und Parkplatzbeleuchtung auf Masten |
| 30 | Schwachstromsysteme | – |
| 31 | Erforderliche Spezialsysteme | Bewässerungswassersysteme und Tanks |
| 32 | Brandmelde- und Sicherheitssysteme | |
| 33 | Gebäudeautomation | Brandmeldeanlage + Rauchabzug |
| 34 | Gebäudeautomationssystem | Komplettlösung für Gebäudeautomation |
| Innendesign | ||
| 35 | Decken-, Wand- und Bodenbeläge | Teppichfliesenböden, PVC in Technikräumen, Fliesen in Nassbereichen, Industrieparkett in Fluren, modulare abgehängte Decke in Büros, strukturelle Decke in Fluren, einige Bereiche mit Gips, Holz und Metalldecken |
| 36 | Deckenhöhen | 1. Stock Büros 2,7 m, 2. Stock Büros 3 m |
| 37 | Sanitärausstattungstypen | Gemäß Innenarchitekturspezifikationen |
Warum dieser Prozess funktioniert
Eine Vorprüfung des Bauprojekts ist nicht nur Papierkram. Es ist der Unterschied zwischen einer reibungslos laufenden Baustelle und einer Krise, die darauf wartet, zu passieren.
Bauleiter, die diesem Prozess folgen:
- Erkennen teure Fehler, bevor sie den Zeitplan beeinflussen
- Halten Budgets unter Kontrolle, indem sie versteckte Kosten frühzeitig identifizieren
- Reduzieren Stress, indem sie Last-Minute-Überraschungen eliminieren
Am wichtigsten ist, dass sie sich einen Ruf für die effiziente und rentable Abwicklung von Projekten aufbauen.
Machen Sie dies zur Gewohnheit
Bauprojekte sind komplex. Sie können es sich nicht leisten, zu raten, ob alles bereit ist, bevor die Arbeit beginnt. Ein strukturierter Vorprüfungsprozess gibt Ihnen die Kontrolle.
Speichern Sie diese Checkliste. Verwenden Sie sie vor jedem Projekt. Passen Sie sie basierend auf Ihren Erfahrungen an. Je disziplinierter Ihr Prüfungsprozess, desto reibungsloser laufen Ihre Projekte.
Wenn Sie Budgetverfolgung automatisieren und finanzielle Überraschungen vermeiden möchten, helfen Tools wie Planyard, Kosten in Echtzeit zu verwalten – und eliminieren das Rätselraten.
Als Nächstes: Wie man ein Projekt auf Kurs hält, sobald der Bau beginnt.
Entdecken Sie das nächste Kapitel: Vertragsmanagement
Sie haben die Vorprüfung des Bauprojekts gemeistert. Als Nächstes tauchen Sie in das Vertragsmanagement ein, um zu lernen, wie Sie die richtigen Verträge auswählen und Bedingungen aushandeln, die Ihr Projekt schützen.
Gehen Sie zum Bauprojektmanagement: Ein praktischer 10-Schritte-Leitfaden.