الفصل 4 من إدارة مشاريع البناء: دليل عملي من 10 خطوات.
اقرأ هذا قبل التوقيع
في كل مرة أبدأ مشروعًا، أعود إلى هذا الفصل. ليس لأنني أحب العقود (لا أحبها)، ولكن لأن النجاح أو الفشل يبدأ من هنا. إذا كان اتفاق عقد البناء خاطئًا، فكل شيء يتبعه سيكون أصعب.
إذا قام هذا الفصل بما هو مفترض، فإنه سيجعلك تشعر بالقلق حيال كل بند، وكل جدول زمني، وكل افتراض في العقد. وهذا شيء جيد.
ما هو هدف عقد البناء؟
يعتقد معظم الناس أن العقد مجرد إجراء شكلي. شيء قانوني يتم تجاوزه لتتمكن من “البدء”. هذا خطأ.
يجب أن يقوم العقد بثلاثة أشياء بالضبط:
- تحديد المسؤوليات والنطاق بوضوح
- نقل وإدارة المخاطر بشكل عادل
- توفير ملاذ قانوني عندما تسوء الأمور (لأنها ستسوء)
إذا كان العقد يقوم بأكثر أو أقل من ذلك، فهناك خطأ ما.
اختر نوع العقد المناسب أو استعد لخسارة الهامش
أنواع العقود ليست مجرد صيغ قانونية – إنها تشكل كيفية توزيع المخاطر والأرباح. إليك تفصيل:
عقود السعر الثابت (المبلغ الإجمالي) – تتحمل كل المخاطر. إذا كانت تقديراتك دقيقة وواضحة، فأنت بخير. إذا لم تكن كذلك، استعد للخسارة.
عقود التكلفة زائد: يتحمل العميل المخاطر، لكن سيتم التدقيق في كل فاتورة، وكل مادة. الشفافية إلزامية.
عقود السعر الوحدوي – تربح أو تخسر بناءً على الكميات. ممتازة للمشاريع التي قد يتغير نطاقها.
الوقت والمواد – تحصل على أجر مقابل ما تقوم به. المرونة عالية، ولكن يجب أن تكون الرقابة والتوثيق محكمة.
ما الذي يجب الانتباه إليه في اتفاقيات عقود البناء
إذا كان عليّ مراجعة أربعة بنود فقط في العقد قبل التوقيع، فستكون:
- مبلغ العقد – هل هو صحيح؟ يبدو بديهيًا، لكن لا تثق في الجدول.
- المواعيد النهائية (المؤقتة والنهائية) – هل تاريخ التسليم ممكن؟ هل تواريخ الإنجاز عادلة؟
- الغرامات وتأخيرات الأضرار – هنا يضع العميل الضغط عليك. افهم العواقب.
- الضمانات وفترات الضمان – من المسؤول عن ماذا، وكم المدة، وبأي دعم مالي؟
إلى جانب ذلك، تستحق هذه المجالات اهتمامًا خاصًا:
- نطاق العمل
- شروط الدفع وجداول الفواتير
- بروتوكولات أوامر التغيير
- شروط الاحتفاظ
- تخصيص التأمين والمسؤولية
- طريقة حل النزاعات والاختصاص القضائي
تجنب هذه الأخطاء في العقود (تعلمت بالطريقة الصعبة)
- لا تعتمد أبدًا على الاتفاقات الشفهية. إذا لم يكن مكتوبًا، فإنه لم يحدث.
- لا تفترض أن العملاء أو المقاولين الفرعيين يفسرون “المعقول” بنفس الطريقة التي تفعلها.
- لا تقبل البنود العامة مثل “أفضل الممارسات في البناء” دون تحديد ما يعنيه ذلك في منطقتك.
- حدد دائمًا مواعيد نهائية لتقديم الوثائق. خاصة للموافقات على المواد والضمانات.
كيف أستعد للتفاوض على العقد
أتعامل مع العقود مثل التخطيط قبل البناء. إليك ما أراجعه:
- هل ينقل هذا العقد كل المخاطر إليّ؟
- هل الرسومات والمواصفات واضحة بما يكفي ليتم تسعيرها بدقة؟
- هل التدفق النقدي عادل بناءً على العمل الجاري؟
- هل يمكنني الفوز بالمطالبات لاحقًا إذا بدأ العميل في إضافة نطاق؟
- هل بند حل النزاعات عملي (وليس مجرد حشو قانوني)؟
لماذا يوجد هذا الفصل
لأنني تعرضت للخسارة. أكثر من مرة. ودائمًا ما كان السبب يعود إلى عقد لم أقرأه بعناية كافية.
الأمر ليس لتحويلك إلى محامٍ. إنه لمساعدتك على تجنب خسارة المال بسبب أشياء كنت تظن أنها “كانت مفهومة”.
راجع هذا قبل كل مشروع. الساعة التي تقضيها هنا ستوفر لك أسابيع (وآلاف) لاحقًا.
خبرة المؤلف ومعرفته بالمجال
“بعد قيادة مشاريع البناء لأكثر من 15 عامًا – من البنايات الصغيرة إلى المواقع التجارية الكبيرة – توصلت إلى استنتاج واحد: العقود الجيدة لا تقلل فقط من النزاعات، بل تزيد من الربحية. هذه القائمة والفصل مبنيان على تجارب حقيقية. كل درس هنا تم دفع ثمنه – أحيانًا بشكل كبير.”
استكشف الفصل التالي: التفويض والتحفيز
لقد أتقنت إدارة عقود البناء. بعد ذلك، استكشف التفويض والتحفيز لتتعلم كيفية قيادة فريقك بفعالية – حتى عندما تكون الموارد محدودة.